增加安居房供应，深圳第四轮供地七宗地起拍总价100亿

面对第三批供地有地块流拍的现状，深圳对于第四批供地迅速调整供地策略，旨在调动市场主体的参与热度。

10月27日，深圳市规划和自然资源局发布信息称，在已集中出让三个批次合计28宗108公顷居住用地的基础上，集中发布第四批次居住用地的挂牌出让公告。

公告显示，第四批次共出让7宗住宅用地，总用地面积约24.09公顷，总建筑面积约101.21万平方米（其中，初始建设公共住房总建筑面积约42.56万平方米），挂牌起始总地价约100.08亿元，分别位于宝安、龙华、龙岗、光明等区，将于11月25日挂牌成交。

第四批次有2宗用地整宗建设安居型商品房，1宗用地建设安居型商品房占住宅建筑面积超70%；其余4宗普通商品住房用地，均初始建设一定比例的安居型商品房、竞建设安居型商品房，显著增加了安居型商品房供应量，进一步优化了公共住房供应结构。

暂停“竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积”，改为“竞安居型商品房建筑面积”，也是本轮供地策略的重要变化。

一位top10央企投拓人士告诉界面新闻：“竞安居商品房会比竞自持租赁住房让开发商更有积极性，以前地块竞拍竞自持租赁住房对开发商而言会占用很多资金，而且自持比例越高、各项税负越重，地块的利润率越低，相比之下，安居商品房可以快速出售，资金周转效率更高。”

上述人士还表示，他所在供职的企业从深圳第二轮供地开始，同政府沟通希望调整供地策略。或许由于第三轮供地期间，开发商反应平淡，政府便统一调整策略，给开发商更多的利润空间。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“市场弱势的情况下，多增加安居型商品房的供应，满足新市民和年轻人的购房需求，能有效稳定市场需求的新生力量，并将其打造为商品房市场的中坚力量，从而在稳定市场的同时，引导需求结构的合理迭代，促进房地产市场健康发展。”

此次挂牌起始价最高地块为龙岗区坪地街道地块，起始价39.63亿元，土地面积13.16万平方米，建筑面积52.38万平方米，最高限价45.57亿元。

其次为光明区凤凰街道地块，起始价31.62亿元，土地面积2.87万平方米，建筑面积16.23万平方米，最高限价36.36亿元，规划为二类居住用地+道路用地。

挂牌起始价第三高的地块为龙华区民治街道地块，起始价13.81亿元，土地面积8720.51平方米，建筑面积4.8万平方米，最高限价15.88亿元，规划为二类居住用地。

值得注意的是，第四轮供地中，利润率最高、地段最好的地块也是本轮供地中总价最低的地块，即宝安新安街道地块，地块全部用于建设安居型商品房，起始价5.22亿元，土地面积5425.03平方米，建筑面积为3.25万平方米。

该宗地安居型商品房平均销售价格不高于4.43万元/平方米（不含室内装修价格）、最高售价不高于4.65万元/平方米（不含室内装修价格）。地块附近1000米有宝安区政府、海韵学校、新安中学、宝安青少年宫和欢乐港湾。周边二手房参考价在5万元/平方米到8万元/平方米左右。

上述投拓人士告诉界面新闻：“宝安地块的利润率最高，测算下来可售楼面价在2万元/平方米左右，能够卖到4万多，称得上投资小利润高，作为安居房肯定开盘就售罄，对开发商而言资金回报很可观。龙华民治的地块地理位置很不错，紧邻深圳北站，但龙华新房供应量太大，目前开盘去化周期长，光明凤凰地块也有一样的问题。”

在两年前，深圳供应的宅地中，安居型商品房类型的用地往往多为深圳市人才安居集团竞得，近两年情况发生了不小的改变，在深圳不断优化其供地结构、一定程度上调地块限价，让开发商对于竞拍安居型商品房用地也更有热情，不少开发商都参与竞拍这类地块。

李宇嘉认为：“现在地块价格限制均不包含室内装修的价格，且对平均销售价格和最高销售价格分别做限制。这些灵活的举措，给开发商的定价策略提供了很大的空间，开发商可以根据市场需求和产品定位，做差异化的装修设计，定价也能实现差异化，以更好地满足市场的需求，促进供需匹配。深圳集中供地的模式日渐清晰，政策越来越成熟和稳定，并已成为供给端长效机制的重要组成部分。这样的政策更好的引导市场的预期。”